근저당권 설정

"근저당권 설정등기"란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고, 경매진행등의 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기를 말한다.

은행 등 금융기관이 주로 담당하여 희망자가 담보융자를 신청하면 은행은 감정을 하고 융자 여부를 결정 뒤 근저당 설정과 융자를 해준다.

채권 최고액 : 융자 희망자가 최대한도로 융자 받을 수 있는 금액 (대개 담보물 시가의 70~80% 선이다.)으로 설정한다.

◇ 근저당 : 앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위.


◇ 저당권 : 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우를 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아둔 채권자가 그 담보에 대하여 다른 채권자에게 우선으로 변제 받을 것을 목적으로 하는 권리


■ 근저당 설정 방법

1) 개인간 거래 : 등기소 가서 근저당 설정등기 신청 (근저당 설정비용은 협의를 통해 납부)

2) 은행일 경우 : 은행 담당 법무사가 상주하고 있는 경우가 많으므로 은행에서 근저당 설정을 알아서 하게 됨.

◆ 셀프 근저당 설정 방법

1. 등기권리자(근저당권자,채권자)는 주민등록등본1통, 신분증, 도장 준비

2. 등기의무자(근저당권 설정자(소유권자, 지상권자, 전세권자,
채무자)는 인감증명서 1통, 등기권리증, 주민등록등본 1통 준비

3. 물건지의 해당 시,군,구청 세무과에 가서 근저당 설정한다고 말하고 등록세 고지서 발급 (이때 미리 준비한 근저당설정계약서 사본 제출)

4. 채무자 주소 변경 시 등기소에서 주소 변경신청 먼저해야함. 등록세 신청서 변경이라고 기재 후 등록세 고지서 발급받기.

5. 은행에 가서 등록세 납부 (근저당 설정금액 2천만원 이상일 경우 국민주택 채권 매입. 바로 팔 경우 수수료만 발생)

6. 납부한 등록세 영수증과 기타 서류 챙겨 등기소 방문

7. 근저당 설정등기신청서 작성 후 가져온 서류 같이 제출

+등기소에 설치된 무인발급기에서 등기신청수수료 지불 후 영수증 발급 받기 (등기신청수수료 건당 15000원, 주소변경신청 3000원)

8. 접수 창구에서 우편신청 후 3천원 지급하면 등기 찾으러 갈 필요 없음

공동으로 채무자와 채권자가 같이 가서 신청하는 것이 원칙이나 일방이 갈 경우는 위임장 필요

▶ 비 용
수수료 등록세 : 근저당 설정금액의 0.2%
교육세 등록세의 20%
등기신청수수료 : 부동산 개수 * 15,000원
국민주택 채권 2,000만 원 초과 시 1% 채권매입
인지세:없음(소유권이전 등기가 아니므로)

◆ 인터넷 등기신청

먼저 등기소에 근저당권 설정자와 근저당권자 모두 사용자 등록신청을 해야함.

1.공인인증서(범용, 용도제한용 불문)의 발급
시중금융기관(증권 및 우체국 포함)을 방문해 공인인증서를 만들면 됨.

법인의 경우에는 등기소로부터 전자증명서를 발급받아 인터넷등기소에서 이용등록을 해야함.

2. 사용자등록하기

본인 또는 자격자대리인이 직접 등기과(소)를 방문해 사용자등록신청을 해야 한다(전국 등기소 어느 곳에서나 가능)

3. 신청서 및 첨부서류의 제출
사용자등록신청서
첨부서류: 신분증, 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장(지참), 신청인이 자격자대리인인 경우에는 그 자격을 증명하는 서면의 사본

사용자등록의 유효기간은 3년.
(유효기간이 경과하면 사용자등록을 다시 해야 함)

유효기간의 연장
만료일 3개월 전부터 만료일까지 그 유효기간의 연장을 신청할 수 있으며, 그 연장기간은 3년이다.
유효기간의 연장은 전자문서로 신청할 수 있다.

4. 접근번호의 부여
사용자등록신청을 하면 등기소에서 접근번호를 부여해 준다.

5. 접근번호를 부여받은 날로부터 10일 내에 대법원인터넷등기

◆ 셀프 근저당 설정해지 방법

해지증서
등기사항전부증명서
위임장
등기필증

서류 구비 후 해당 소재지 구청 세무과 방문하여 근저당설정해지 요청 (등록면허세 납부용지 수령)

면허세 납부용지 주면 은행에 비용 지불하고 등기소 방문 후 신청서 작성 후 수수료 납부 후 등기과 제출

등기소 방문 후 근저당권 말소등기 신청서 작성

근저당권설정등기신청서 및 예시.hwp

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근저당권설정계약서.hwp

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위임장.hwp

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